Империя Холода
Отраслевой информационно-
аналитический журнал
Мы помогаем
продвигать вашу
продукцию

Строительство складских объектов в Москве и Московской области

По данным компании JLL в 2017 г в московском регионе было введено в эксплуатацию 532 тыс кв.м складской недвижимости. Это рекордно низкий показатель после 2006 г. Но как сообщают аналитики CBRE, качество новых складских объектов стало выше, 34% всех введенных таких помещений представляют собой Built-to-suit. Это мультитемпературные склады для продуктовых ритейлеров, с большим количеством доков и парковочных мест для транспортных компаний и онлайн-ритейлеров.

Склады под конкретного заказчика

Сергей Кайдановский, исполнительный директор А Plus Development, рассказывает, что сегодня логистические комплексы строятся в формате Built-to-suit под конкретного заказчика. Все объекты уникальны и отличаются конструктивно по планировке, рабочей высоте, нагрузке стен и пола, шаге колонн.

Также наметилась тенденция на внедрение средств автоматизации и роботизации складских процессов. Именно поэтому в складской логистике все более востребованными становятся BIM-проектирование, предлагающее создание трехмерных моделей зданий. Эта технология позволяет уменьшить сроки проектирования, избегать ошибок, выбирать оптимальные проектные решения, получать точный расчет стоимости объекта, оптимизировать план строительных работ.

Прогноз поставок продовольствия

По прогнозам экспертов Минсельхоза, к 2035 г Российская Федерация станет одним из основных поставщиков продовольственных товаров в мире. По их оценкам, уже в обозримом будущем следует ожидать значительного увеличения внешних отгрузок отечественного продовольствия, которые предположительно составят $150 млрд, то есть в течение 17 лет вырастут примерно в 9 раз.

Учитывая то, что столичный регион является основным продовольственным центром РФ, рост производства продовольствия приведет к повышению спроса на мультитемпературные помещения, поэтому взять качественные холодильные склады в аренду в Москве в скором времени будет совсем непросто.

По мнению экспертов аграрного ведомства, Россия имеет все необходимые заделы, которые смогут обеспечить рост производства качественного продовольствия, а значит и увеличения объемов конкурентоспособного продовольственного экспорта. Такие выводы были сделаны согласно подсчетам, позволяющим допустить, что во всех инновационных сегментах сельского хозяйства РФ сможет занять от 7 до 10% мирового рынка.

Анализируя данные ФТС 20152 2016 гг, также можно наблюдать тенденцию к увеличению объемов экспортных операций с 16,1 до $17 млрд. Так, в 2017 г запланированный размер внешних поставок составил $20 млрд. За первое полугодие 2018 г объем агропродовольственной торговли, без учета отгрузок в страны Евроазиатского экономического союза, составил более $7,3 млрд. В целях обеспечения сохранности всей производимой и экспортируемой продукции необходимо будет создавать значительные площади высокотехнических современных холодильных помещений, которые помогут сохранить качество продукции.

Green Store рассказывает

Ведение бизнеса в сфере продуктов питания, требует использования специализированного холодильного оборудования для складских помещений и распределительных центров. Понятно, что покупать самостоятельно подобного рода коммерческую недвижимость экономически далеко не всегда выгодно. А вот взять в аренду — вполне оптимальное решение.

В условиях современного рынка не составляет особого труда найти предложения со стороны арендодателей. Однако далеко не все из них заслуживают существенного внимания со стороны арендаторов. В подавляющем большинстве собственники завышают характеристики своих помещений, приписывают то, чего в реальности нет. В результате человек теряет много времени, а иногда и денег.

В связи с этим лучше всего обращать внимание только на крупные распределительные центры, имеющие широкую партнерскую сеть и заслуженную репутацию.

Наиболее популярные холодильные склады

Среди многих игроков, предлагающих в пользование такие помещения, как холодильные склады в Москве и Московской области, наибольшей популярностью среди крупных арендаторов и мелких бизнесменов и даже индивидуальных предпринимателей пользуются следующие пять основных центров:

Green Store. Речь идет, пожалуй, о самом крупном и авторитетном оптово-распределительном центре. Здесь наработаны эффективные технологии обслуживания арендаторов, предоставления качественных услуг. В центре дорожат каждым клиентами, как следствие, практикуется индивидуальный подход, а также максимально выгодные условия сотрудничества.

ПСК «Springs Park Родники» — весьма привлекательные одноэтажные строения с хорошей инфраструктурой. Отличный вариант для хранения продуктов питания. Однако некоторым арендаторам предлагаемый метраж — от 2 до 9 тыс м2может не подойти.

Мультитемпературный комплекс «А-Терминал». Серьезный игрок на рынке складской недвижимости, который предлагает широкий спектр услуг и практически любые площади. Помещения оборудованы антипылевыми бетонными полами, необходимым, современным холодильным оборудованием. В целом, склады соответствуют высшему классу «А».

Склад-холодильник на Каширском шоссе. Не самый большой по площади складской комплекс, но очень комфортный с соответствующим сервисом. Главное достоинство — это крайне удобное с логистической точки зрения местоположение.

Складской комплекс «Горки Ленинские». Здесь арендаторам предлагается европейский сервис с четкой системой контроля и регулирования температурного режима, современной пожарной безопасностью, оборудованием и техникой. Имеются офисные помещения.

Требования к складу продуктов питания

Многие товары требуют определенного режима для эффективного хранения. В этой ситуации оптимальным решением является аренда склада, где постоянно поддерживаются необходимая температура. Нередко подобного рода арендуемые площади будут иметь смешанный тип, т.е. на одной и той же площади можно установить различные температурные режимы. Подобный подход актуален в тех случаях, когда представлен широкий ассортимент различных товаров. Как вариант, в одной зоне могут располагаться охлажденные овощи и фрукты, в другой — замороженное мясо, а в третьей — бакалея.

Грамотная аренда склада с температурным режимом — это 50% успеха предприятия, что снимает проблемы не только с длительным сохранением качества товара, но и с контролирующими органами. Так на чем же стоит сосредоточить внимание?

Месторасположение.

  • Оно должно быть удобным не только вам, как владельцу и поставщику, но и потребителям, если речь идет об оптовой торговле. Идеально, если складские помещения располагаются возле крупных магистралей, как вариант, возле МКАД.
  • Также стоит обращать внимание на подъездные пути, площадки для погрузки-разгрузки, стоянки для большегрузов.
  • Подобного рода складские помещения лучше всего арендовать у крупных, проверенных компаний. В этом случае вы можете быть уверены в долгосрочном и плодотворном сотрудничестве.
  • Предлагаемые площади должны иметь запас для дальнейшего расширения бизнеса, увеличения поставок и быть мобильными с точки зрения возможности изменить ассортимент товара, а значит, и температурный режим.
  • Отдельно необходимо отметить стоимость услуг аренды. Понятно, что качественный и профессиональный склад с температурным режимом, по определению, стоить слишком дешево не может. Если такие предложения (с ценами в разы, а то и на порядки ниже среднерыночных) поступают, то к ним стоит относиться весьма скептически.
  • При выборе складских площадей для аренды под хранение продуктов питания учитывайте в обязательном порядке требования к складу продуктов питания, среди которых и СанПиН 2.3.2.560-96.

Аренда и ответственное хранение — в чем разница?

И аренда, и ответственное хранение имеют свои положительные и отрицательные стороны. Но 90% людей даже не видит особой разницы между этими понятиями. Между тем, они существенно отличаются. Необходимо понимать, что аренда подразумевает передачу в пользование строго фиксированной и оговоренной в договоре площади. Она может быть оснащена специальным оборудованием, как вариант, морозильным или холодильным, погрузочно-разгрузочной техникой, но только по отдельному согласованию с арендодателем и только в том случае, если у него такая возможность имеется. То же самое касается информационного, юридического, бухгалтерского сопровождения, обеспечения сотрудниками и так далее.

При ответственном хранении заказчику вообще не приходится обо всем этом думать — эти вопросы автоматически включаются в услугу. Более того, при аутсорсинговом сотрудничестве заказчику не нужно беспокоиться по поводу площадей под продукцию. Эти вопросы лежат в компетенции исполнителя услуги, а бизнесмен платит исключительно за используемые в каждый конкретный момент времени площади.

Ответственное складское хранение — плюсы и минусы

Еще совсем недавно для бизнеса было два варианта решения своих складских вопросов: покупка и аренда склада. В последние годы появилась отличная альтернатива этим совсем недешевым вариантам — ответственное хранение. Речь идет о комплексном аутсорсинговом решении, когда все вопросы со складированием, размещением, обеспечением сохранности, управленческими аспектами принимает на себя сторонняя компания. По сути, она является владельцем складских помещений и обеспечивает максимально полное и надлежащее обслуживание клиентов.

Плюсы

К положительным сторонам данного варианта сотрудничества стоит отнести следующие моменты:

  1. Вне зависимости от сезонного спроса на продукцию, как вариант, мороженое, при аренде необходимо платить фиксированную стоимость. Ответственное складское хранение подразумевает оплату по факту. Как показывает практика, это позволяет экономить до 50% суммы.
  2. Вопросы организации процесса, подбора и оплаты труда персонала, оборудование, приспособления, юридическое и бухгалтерское сопровождение процесса, даже погрузка-разгрузка — это проблемы исполнителей. Сам бизнесмен может уделить максимум внимания другим направлениям работы и развитию собственного дела.
  3. Стоимость доступна и вполне подъемна даже на этапе развития и становления бизнеса.
  4. Полная материальная ответственность аутсорсинговой компании в области сохранности товара. Если однажды выйдет из строя морозильное оборудование, а такое случается, и товар банально испортится, то при арендных отношениях это будут проблемы арендатора. В рассматриваемом случае все убытки будут возмещены. По этой причине подобного рода объекты всегда серьезно оборудованы с точки зрения безопасности. Используется самое современное видеонаблюдение, пожарные системы оповещения и тушения, охранные комплексы и подразделения.
  5. Если фирма профессионально занимается этой деятельностью, то в ее штате, как правило, работают специалисты с достаточным практическим опытом. Понятно, что они справятся с задачами складирования, погрузки и разгрузки качественнее и быстрее, нежели случайно набранные по объявлению люди.

Минусы

Среди неоднозначных аспектов, которые непременно присутствуют при выборе анализируемой услуги в противовес арендным взаимоотношениям стоит выделить следующие:

  • необходимость составления максимально четкого, полного и юридически грамотного договора, где будут прописаны все, даже самые незначительные нюансы;
  • важно найти действительно крупную фирму, которая сможет справиться со всеми работами на максимально высоком уровне (только в этом случае бизнесмен сможет «спать спокойно»).

Стоимость ответственного хранения

В современном обществе ведение бизнеса — дело весьма непростое, требующее достаточно серьезной экономической и юридической подготовки. Это касается как продавцов некоторых товаров, так и их покупателей. Одним из серьезных аспектов, который часто вызывает затруднение и, как следствие, существенные финансовые потери, является передача товара на ответственное хранение.

В чем суть вопроса?

Важно понимать, что данное понятие весьма обширно. Так, например, речь может идти о сохранности товарных позиций на складах продавца после продажи до его вывоза потребителем. В этом случае всю ответственность за сохранность берет на себя продавец. Также, в соответствии с договором, отвечать за товар может покупатель, но, предположим, до полной оплаты вывезти его не имеет права. Часто возникает необходимость временного размещения импортируемой продукции на этапе оформления таможенных документов — и груз вроде имеется, но перемещать его, использовать по назначению временно запрещено.

При передаче товара на ответственное хранение, если следовать в полной мере Гражданскому Кодексу РФ и его 47-й статье «Хранение», необходимо составить достаточно много документов. При этом многие из них составляются по определенным нормам и формам. Среди перечня отдельно необходимо выделить следующие:

  1. Полный перечень всех товарных позиций с указанием их названия и стоимости.
  2. Складская квитанция с юридической информацией о компании, обеспечивающей исполнение услуги.
  3. Складское свидетельство. Оно может быть простым или двойным.

В зависимости от специфики сделки могут добавляться и иные документы.

Ответственное хранение в Москве

Под ответственным хранением принято понимать комплекс специфических мероприятий по хранению и складированию товаров. При этом вся ответственность за сохранность целиком и полностью возлагается на аутсорсинговую компанию. Необходимо отметить, что услуга в последние годы весьма востребована среди бизнесменов. И — самое главное — она постепенно вытесняет аренду складских помещений. Это связано со следующими объективными преимуществами:

  1. Оплачивается только та площадь, которая используется. Нет работы — нет оплаты.
  2. Не отнимают время и финансовые средства дополнительные обязан2 ности по подбору штата сотрудников, закупке оборудования, организации охраны и так далее.
  3. Минимальные затраты на юридическое и бухгалтерское сопровождение.

Ответственное хранение в Москве еще 10-15 лет назад можно было в первую очередь встретить только во взаимоотношениях продавца и покупателя с привлечением собственных либо арендных складских площадей. В качестве аутсорсинга данное направление практиковалось при прохождении таможенных процедур на этапе оформления разрешительных документов.

В наши дни порядка 1000 компаний работают в области оказания логистических услуг с привлечением складских помещений. Как правило, речь идет об экспедиционных мероприятиях и предоставлении в аренду складов. И только порядка трехсот юридических лиц готовы взять продукцию и обеспечить ее сохранность.

Однако это только кажется, что игроков достаточное количество даже в рамках столицы. На практике же только 5% из них реально способны предоставлять полный спектр услуг в качестве аутсорсинговой компании. Справедливости ради, стоит отметить, что их количество постепенно растет на общем фоне количественного снижения операторов.

Ответственное хранение в Московской области

В области спрос на данную услугу немного меньше, нежели в столице. Однако он все же достаточно высок. В первую очередь загружаются, как это ни удивительно на первый взгляд, высокотехнологичные складские помещения класса «А». Цены там немного выше, но и сервис соответствующий. И наоборот, класс «В», а особенно «С», пользуются минимальной востребованностью. Именно по этой причине в Московской области, в отличие от города, постепенно уходят с рынка небольшие и «случайные» фирмы — остаются только крупные логистические центры.

Перспективы развития

Безусловно и однозначно, рынок ответственного хранения будет расти и развиваться. Однако он будет постепенно принимать более цивилизованный формат. В первую очередь речь идет о внедрении самых современных информационных технологий, роботов, автономных систем климат-контроля, охраны — в общем и целом, своего рода «умные» склады.

О вполне уверенных перспективах данной услуги говорит хотя бы тот факт, что из 1,5 трлн руб, которые составляют сегодняшний день общей логистической индустрии, только 25 млрд представляет сфера ответственного хранения. С другой стороны, на сегодня существует не так много компаний, которые осуществляют ответственное хранение полностью «под ключ».

Склад по системе Build to suit

Для крупных игроков существует достаточно новый в нашей страны, но весьма интересный и перспективный вариант — аренда складских и производственных помещений по системе Build to suit (BTS).

Что такое склад Build to suit? Суть процесса заключается в следующем. Некая фирма, занимающаяся производством или торговлей, обращается к компании-девелоперу. Они согласовывают нюансы работы и те требования, которые будут предъявляться к такой недвижимости, как склад Build to suit. Далее девелопер возводит уникальное, персональное строение под нужды конкретной фирмы, обеспечивает ее дальнейшее техническое сопровождение, обслуживание и ремонт. При этом сам объект остается с юридической точки зрения в собственности девелопера, а торговая либо производственная организация выступают в роли арендатора.

Чем привлекателен формат Build to suit? На сегодняшний день данная ниша на рынке аренды коммерческой недвижимости не заполнена, хотя на Западе она давно уже востребована. Связано это, в первую очередь, с низкой информированностью и некоторой инертностью в плане инновационных решений руководства многих организаций. Тем не менее, формат Build to suit выгоден всем сторонам договора.

  1. Компания-заказчик возводит объект строго под свои нужды. Учитываются все нюансы и особенности ведения бизнеса, начиная от высоты потолков, наличия того или иного оборудования, заканчивая количеством мест на парковке и отдельным входом для руководства, если таковой требуется.
  2. Поскольку склады строятся под конкретные нужды, то отбрасываются все лишние аспекты, характерные для большинства зданий и сооружений такого типа. То же самое касается и технического оснащения. В результате стоимость и арендная плата будут существенно ниже.
  3. Как показывает практика, подобный подход позволяет экономить до 30-40% только на использовании такого формата сотрудничества.
  4. Весь проект, в том числе и на этапе строительства, ведется исполнителем. Тем не менее, заказчик также может при наличии желания участвовать в принятии важных решений.
  5. Подобный подход исключает необходимость дополнительных финансовых вливаний на доработку, пере- или дооснащение, закупку оборудования и техники. По факту вы получаете уже готовый объект.
  6. С точки зрения арендодателя нет необходимости искать арендатора, фактически он уже имеется в долгосрочной перспективе.
  7. Важно отметить, что подобный формат взаимоотношений исключает напряженность и недопонимание между участниками сделки на почве неоправданных ожиданий от эксплуатации — что заказали, то и получили.

Как заказать строительство новых складских помещений?

Необходимо выбрать надежного и проверенного девелопера, давно и успешно работающего в данном сегменте рынка, обладающего необходимой кадровой и технической базой, чтобы эффективно, быстро и качественно справляться с такой задачей как строительство новых складских помещений.

По материалам компании Green Store, greenstore.ru

 

Рассылка